Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles fiscales évoluent régulièrement. Consultez un expert-comptable ou conseiller fiscal pour valider votre situation.
J’ai reçu Stéphane en consultation le mois dernier. Ingénieur à Nantes, propriétaire d’un T2 à Bordeaux loué 850€ par mois. Il payait 2 000€ d’impôts chaque année sur ses loyers. Quand je lui ai montré qu’il pouvait ramener ce montant à zéro, il m’a demandé : « Pourquoi personne ne m’a jamais dit ça ? »
Soyons clairs : le régime réel LMNP permet à une large majorité de propriétaires bailleurs d’annuler totalement leur imposition sur les revenus locatifs. Le mécanisme repose sur l’amortissement du bien et la déduction des charges réelles. Pourtant, la plupart des propriétaires restent au micro-BIC par défaut, faute de connaître cette alternative.
Réduire vos impôts LMNP en 4 points clés
- Le régime réel bat le micro-BIC dans la grande majorité des cas grâce à l’amortissement et aux charges réelles
- Économie moyenne : comptez entre 1 500 et 3 000€ par an sur des revenus locatifs standards
- Déclaration en ligne : 6 étapes, 45 à 60 jours de délai total
- Piège principal : oublier de ventiler terrain et bâti dans l’amortissement
Dans cet article
Pourquoi 95% des propriétaires LMNP paient trop d’impôts
Le problème vient du régime par défaut. Quand vous déclarez vos premiers loyers meublés, l’administration vous applique automatiquement le micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes, et basta. Ça paraît simple. Ça l’est. Mais ça vous coûte cher.
Prenons un exemple concret. Sur 10 200€ de loyers annuels (850€ x 12), le micro-BIC vous laisse un revenu imposable de 5 100€. Avec une tranche marginale à 30%, vous payez environ 1 530€ d’impôt sur le revenu. Ajoutez les prélèvements sociaux de 17,2%, soit 877€. Total : plus de 2 400€ partis chaque année.
77 700€
Plafond de recettes pour le régime micro-BIC en location meublée classique
D’après impots.gouv.fr, le seuil du micro-BIC atteint 77 700€ de recettes annuelles pour une location meublée classique. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. Mais rien ne vous empêche de l’adopter volontairement en dessous de ce seuil. Et franchement, vous devriez.
Ce que mes clients découvrent généralement, c’est que le micro-BIC favorise les propriétaires sans charges, sans emprunt, avec un bien entièrement payé et ancien. Ça représente quoi ? Peut-être 10 à 15% des situations. Pour tous les autres, le régime réel offre une économie substantielle.
Régime réel vs micro-BIC : le match des économies
Mon conseil pour trancher : faites le calcul avec vos vrais chiffres. Pas une estimation approximative. Vos charges réelles, vos intérêts d’emprunt, la valeur de votre bien. Je vais vous montrer comment ça fonctionne sur un cas type.
Le micro-BIC : simple mais coûteux
Le principe tient en une phrase : l’administration applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes brutes. Vous déclarez 10 000€ de loyers, on considère que vous avez 5 000€ de charges (même si vous en avez réellement 7 000€), et vous êtes imposé sur 5 000€.
L’avantage ? Aucune comptabilité à tenir. Vous reportez simplement le montant total de vos loyers sur votre déclaration de revenus. Cinq minutes, c’est réglé.
L’inconvénient ? Vous passez à côté de l’amortissement du bien, qui représente le levier fiscal le plus puissant en LMNP. Selon Service-Public.fr, le régime réel permet de déduire les charges réelles ET d’amortir le bien immobilier sur plusieurs décennies.
Le régime réel : complexe mais rentable
Le régime réel vous autorise à déduire l’intégralité de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables. Mais surtout, il vous permet d’amortir votre bien immobilier.
L’amortissement immobilier consiste à répartir la valeur du bien sur sa durée d’utilisation. Une étude 2025 de Manda indique que la durée typique se situe entre 25 et 40 ans pour l’immobilier, soit un taux annuel de 2,5 à 4%.
Reprenons le cas de Stéphane. Son T2 à Bordeaux vaut 180 000€ (hors terrain). Amorti sur 30 ans, ça représente 6 000€ de charge comptable annuelle. Ajoutez ses intérêts d’emprunt (2 400€), sa taxe foncière (1 100€), ses charges de copro non récupérables (600€), ses assurances (350€). Total des déductions : 10 450€. Pour 10 200€ de loyers. Résultat fiscal : négatif.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 10 200€ | 10 200€ |
| Déductions | 5 100€ (50% forfait) | 10 450€ (charges + amortissement) |
| Résultat imposable | 5 100€ | 0€ (déficit) |
| Impôt (TMI 30%) | 1 530€ | 0€ |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 877€ | 0€ |
| Total à payer | 2 407€ | 0€ |
Et le déficit ? Il ne disparaît pas. D’après Service-Public.fr, vous pouvez le reporter pendant 10 ans sur vos futurs revenus de location meublée. Si vous achetez un second bien dans quelques années, ce déficit viendra réduire l’imposition.
Quel régime fiscal choisir pour votre LMNP ?
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Si vos charges dépassent 50% des loyers OU bien acheté récemment (moins de 10 ans) :
Le régime réel est quasi-systématiquement avantageux. L’amortissement du bien fait la différence.
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Si vos charges représentent moins de 30% ET bien ancien (plus de 20 ans, amorti) :
Simulez les deux options. Le micro-BIC peut parfois être équivalent ou légèrement meilleur.
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Si vous prévoyez de revendre sous 5 ans :
Attention à l’impact des amortissements sur la plus-value. La loi de Finances 2025 a durci les règles.
Déclaration LMNP en ligne : les 3 phases clés
Passons à la pratique. Je me souviens d’un client qui avait abandonné sa demande de passage au régime réel parce qu’il trouvait la procédure trop opaque. Il a perdu trois ans d’économies fiscales. Ne faites pas la même erreur.
Phase 1 : Préparer son dossier (immatriculation et pièces)
Première étape obligatoire : vous immatriculer comme loueur meublé. D’après le guide 2025 Mon Marché Immobilier, cette démarche doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Concrètement, c’est la date de signature de votre premier bail meublé.
L’immatriculation s’effectue sur le portail procedures.inpi.fr. Vous créez un compte, renseignez les informations sur votre bien, et choisissez votre régime fiscal (c’est là que vous optez pour le réel). Comptez une vingtaine de minutes si vous avez tous les documents sous la main.
Quelques semaines plus tard, vous recevez votre numéro SIRET. C’est votre identifiant fiscal en tant que loueur meublé. Les plateformes de gestion lmnp en ligne peuvent automatiser cette étape et vous guider pas à pas dans le formulaire.
Phase 2 : Générer la liasse fiscale
La liasse fiscale représente l’ensemble des documents comptables que vous devez transmettre aux impôts : bilan simplifié, compte de résultat, tableau des amortissements. C’est là que le régime réel devient technique.
Vous avez trois options :
- Faire appel à un expert-comptable (comptez 500 à 800€ par an selon les régions)
- Utiliser une plateforme en ligne spécialisée (souvent moins de 400€ par an)
- Tout faire vous-même avec un logiciel comptable (possible mais chronophage)
Dans les dossiers que j’accompagne, l’erreur la plus fréquente reste l’oubli de ventiler la valeur du terrain (non amortissable) du bâti. Sur un appartement acheté 200 000€ en Île-de-France, ça peut représenter 40 000 à 60 000€ d’amortissement indûment déclaré. Ce constat est limité à mon périmètre d’accompagnement et peut varier selon le type de bien et la localisation.
Phase 3 : Télédéclarer et reporter sur l’IR
Une fois la liasse générée, elle doit être télétransmise aux impôts en mode EDI (échange de données informatisé). Les plateformes spécialisées gèrent cette transmission automatiquement. La date limite tombe généralement début mai.
Ensuite, vous reportez le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) sur votre déclaration de revenus personnelle, dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux. Si vous avez un déficit, il apparaîtra comme tel et ne générera aucune imposition.
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Inscription plateforme + saisie informations du bien -
Immatriculation INPI (réception numéro SIRET) -
Import justificatifs + génération écritures comptables -
Liasse fiscale générée (bilan, compte résultat, amortissements) -
Télédéclaration transmise aux impôts (EDI) -
Report du montant sur déclaration de revenus personnelle
Les 4 erreurs qui déclenchent un redressement
Je ne vais pas vous mentir : le régime réel offre plus de latitude, mais aussi plus de risques si vous faites n’importe quoi. J’ai vu des dossiers partir en redressement pour des erreurs qui auraient pu être évitées.
4 erreurs qui alertent l’administration fiscale
- Amortir le terrain : Le terrain n’est pas amortissable. Il représente généralement 15 à 30% de la valeur du bien selon la localisation. L’oublier, c’est gonfler artificiellement vos charges.
- Ne pas conserver les justificatifs : Factures, relevés bancaires, acte notarié, tableaux d’amortissements. Vous devez tout garder 6 ans minimum. L’administration peut les demander à tout moment.
- Déduire des charges personnelles : Les travaux d’agrément (piscine, extension pour votre usage personnel) ne sont pas déductibles. Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du bien loué le sont.
- Oublier de déclarer certaines recettes : Loyers Airbnb, Booking, revenus complémentaires. La traçabilité bancaire permet à l’administration de recouper facilement.
Sur le terrain, la réalité dépasse parfois la théorie. J’ai accompagné Nathalie, 48 ans, cadre RH à Lyon. Son studio T1 loué meublé depuis 2021 lui coûtait 1 800€ d’impôts par an sur 9 600€ de loyers. Elle était restée au micro-BIC par défaut. Passage au régime réel : amortissement du bien plus charges réelles ont généré un résultat fiscal négatif. Zéro euro d’impôt la première année, plus un déficit reportable de 2 400€ pour les suivantes.
La loi de Finances 2025 a introduit une nouveauté importante concernant les pièges fiscaux de la revente en LMNP. Les amortissements déduits viennent désormais augmenter la plus-value imposable lors de la cession du bien. Ça ne remet pas en cause l’intérêt du régime réel, mais ça impose une réflexion patrimoniale sur le long terme.
Pour les situations complexes (plusieurs biens, transmission à vos enfants, création de SCI), la gestion de patrimoine avec un cabinet spécialisé permet d’anticiper ces enjeux. Le régime réel devient alors une brique parmi d’autres dans une stratégie globale.
Justificatifs à conserver pour votre déclaration LMNP
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Acte notarié d’acquisition (valeur du bien et ventilation terrain/bâti)
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Tableau d’amortissements annuel (généré par votre plateforme ou comptable)
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Factures des charges déduites (travaux, assurances, frais de gestion)
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Avis de taxe foncière et CFE
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Relevés de compte bancaire dédié (si vous en avez un)
Vos questions sur la déclaration LMNP en ligne
Puis-je changer de régime fiscal en cours d’année ?
Non. Le changement de régime s’effectue avant la date limite de dépôt de votre déclaration de l’année suivante. Concrètement, pour passer au régime réel en 2025, vous deviez en faire la demande avant mai 2024. L’option est ensuite irrévocable pendant 2 ans.
Faut-il un expert-comptable pour le régime réel ?
Ce n’est pas obligatoire. Les plateformes spécialisées permettent de générer la liasse fiscale sans intervention d’un expert-comptable. Cela dit, pour un premier bien ou une situation complexe, un accompagnement professionnel sécurise la déclaration et ses calculs d’amortissement.
Que se passe-t-il si je dépasse le seuil des 77 700€ ?
Le régime réel devient obligatoire l’année suivante. Vous ne pouvez plus opter pour le micro-BIC tant que vos recettes restent au-dessus du seuil. Par ailleurs, si vos recettes dépassent 23 000€ ET représentent plus de 50% des revenus de votre foyer, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des obligations sociales supplémentaires.
Les amortissements sont-ils récupérés à la revente ?
Depuis la loi de Finances 2025, oui. Les amortissements déduits viennent augmenter la plus-value imposable lors de la revente. Vous payez 19% d’impôt sur le revenu plus 17,2% de prélèvements sociaux sur cette plus-value majorée. Cela dit, les abattements pour durée de détention s’appliquent : exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Combien coûte une déclaration LMNP en ligne ?
Les tarifs varient selon les plateformes. Comptez généralement entre 300 et 600€ par an pour une prise en charge complète (génération liasse, télédéclaration, suivi amortissements). Un expert-comptable traditionnel facture plutôt entre 500 et 1 000€ selon les régions et la complexité du dossier.
Le mot de la fin
Si vous ne devez retenir qu’une chose : le régime réel permet à la grande majorité des propriétaires LMNP de ne payer aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant plusieurs années. Le mécanisme d’amortissement fait toute la différence.
Vos prochaines étapes concrètes
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Simulez votre économie : calculez vos charges réelles + amortissement estimé (2,5 à 4% de la valeur du bien hors terrain)
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Vérifiez votre immatriculation INPI : sans numéro SIRET, pas de déclaration possible au régime réel
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Choisissez votre solution de déclaration avant la prochaine échéance fiscale (mai)
Précisions sur la fiscalité LMNP 2025
- Les seuils et taux mentionnés sont ceux en vigueur au 1er janvier 2025 et peuvent évoluer
- Le calcul d’amortissement dépend de la valeur réelle de votre bien et de sa composition (terrain non amortissable)
- Le passage au régime réel est irrévocable pendant 2 ans minimum
Pour valider votre situation personnelle, consultez un expert-comptable spécialisé en immobilier ou un conseiller fiscal.